• 如何判断商业地产是否适合改造成养老项目?后
  • 作者:admin 发布时间:2019-08-24 09:52

  贯串养老改制项目投资拓展10点心得,有哪些本质的项目案例可供咱们模仿参考呢?

  项目为3层裙楼,2栋塔楼,塔楼高20层。约1.6万平米,完全贩卖,贩卖报价1.5万元/平米。项目为地铁上盖物业,所正在区位成熟,旁边正在营一个大型购物中央,周边众个新修居处小区,居处售价3万元。

  项目正在没有实地踏勘前,基础适宜“3322”选址准则。实地看后被否认,判别不适合改制为养老目标。原由如下:

  ▶定位目标:无法做照顾型,只可做自理型(由于1~2楼裙楼被贩卖,无法知足消防强规哀求的“独立行使遁生通道”);自理型定位中,只适合做长辈供职式公寓这个目标,不过其能拿出来做配套的空间不敷,只可仙游房间楼层来做配套,额外不划算。其余,自理型项目所须要的外部空间资源也亏折,项目自己没有独立的院子如许的小处境,也缺乏外部公园如许的大处境,很难吸引白叟恒久间栖身正在此地。

  ▶层次定位:本项目外立面品德感较差,加上被散售掉的裙楼贸易,每栋塔楼仅有两部电梯等较低的硬件摆设,定位只可是一个中端项目。

  ▶改制量:项目是个新修物业,不过因为裙楼被瓦解贩卖的来因,两栋塔楼无法联通,须要做改制加楼梯。其余,电梯也须要把个中一部改制为担架电梯。所以尚有肯定的改制参加。

  ▶出房率:本项目有一个重大的重心筒,占掉平面中1/3的面积,加上少少不对理的过道,项方针出房率不高,单层能出12~13个房间,不过每个房间很小,套内面积为25平米,对付自理白叟来说,空间太小,无安适感可言。个别房间是东西朝向。

  ▶竞品代价:项目周边精装修70平米的居处房钱约4200元/月,精装修复式公寓45平米房钱4000元/月,以本项方针房间面积巨细来比较,房间房钱收费也最众就正在3500~4000元/月这个层次,加上供职用度,能收到5000元就算是不错的代价了(不含餐费)。

  ▶商务前提:项目报价1.5万元/平米,加上改制、装修、筹开参加,亲切2万元,一定是高端项方针定位。不过本项目归纳前提及收费水准都不行援手做到高端。

  项目为1.2万平米的正在营四星级旅馆,周边800米为地铁站,周边区域生存气氛成熟。旅馆配套效力、房间装修等都是现成的,从照片上来看额外有层次,所有不须要从新装修和改制。从项目所正在位子上来看,也基础适宜“3322”选址准则。

  项目能够有两种配合办法:策划权让渡,报价2900万;完全产权让渡,报价1.8亿元(还须要再支拨策划权让渡的2900万元)。

  ▶定位目标:本项方针楼层平面布局(楼层平面小)及现有的配套效力空间,只可援手项目定位为自理型公寓。

  ▶出房率:项目旅馆客房有144套,房间均匀面积约85平米(含配套面积),床均面积偏大。

  ▶周边客户群体及竞品代价:项目周边客户群体民众为正在校大学生、拆迁计划群体及年青上班族,区域也是较量新的斥地区,欠缺暮年群体的客户根柢。

  周边80平米精装修居处房钱3500~4000元/月。本项目房间房钱估计到5000元/月(含供职费,不含餐费)。

  配合办法一:让渡策划权,让渡用度2900万,项目租期5年一签,不行更长。房钱0.9元/平米·天。

  办法一,策划权让渡:2900万元的让渡费,5年的租期,平摊到144个房间上,每月抵达3360元,而我方预期房间收费也便是5000元,中心只要1640元的空间,根基亏折以笼罩每月的运营本钱。项目不行行。

  办法二,完全产权让渡:1.8亿元代价,并须要支拨2900万元的策划权让渡费,平摊下来每平米均价1.71万元,依据30年策划期分摊,每月每平米本钱为48元;而现正在墟市上80平米居处出租代价为4000元,每平米坪效仅50元,纵使我方也许把坪效降低一倍,抵达100元/月(这个地段短期内险些不行够),资产本钱也吃掉了收入的近50%,仍然不须要再往后算了,项目决定是不行行的。

  行使测算模子本质测算后,取得的结果为:30年策划期的IRR为3.9%,EBITDA率正在策划前十年只要3%,投资接收期须要30年,项目所有不行行。

  本项目周边客户群体年青化特征昭彰,养老的墟市根柢软弱;目前墟市收费水准很难支持项目走中高端定位,而且特别本钱过高,无论采用哪种办法配合,项目都不行行。

  项目为5800平米的正在营经济型旅馆,周边500米为地铁站,旁边300米有一个三甲病院。项目独门独院,为一栋单体开发,本身有一个很大的院落。项目背后为一个仍然入住的商品房小区,周边为公途及绿化带。大区位配套成熟。

  ▶ 定位目标:本项目为经济型旅馆,房间空间过小,无法知足自理白叟的恒久栖身需求,只可定位照顾目标。照顾定位,就须要知足消防哀求,而本项目每层过道宽度仅有1.7米,不行知足消防哀求。

  ▶改制量:本项目因为是经济型旅馆,装修模范很低,且天花及地板须要周到改制,电梯有两部,也须要改制个中一部为医用电梯。房间中的卫生间因为是一形式的,所有无法改制,只可十足拆掉调换,改制量重大。

  ▶出房率:项目旅馆客房有160间,估算铺排床位240个,床均面积约24平米(含配套面积),出床率很高,不过品德感很差。

  ▶竞品代价:本项目旅馆长包房代价为4800元/月(含早餐及逐日洁净)。这个代价能够行为改制后房间收费的参考代价。

  ▶周边前提:项目背后即为商品房小区的花圃,二者之间仅有一道低矮的雕栏相隔。遵照过往履历,照顾型项目不行隔绝小区过近,有被住民投诉,无法开业的危害,且危害能够性极大。

  ▶商务前提:完全产权让渡,1.1亿元。单方代价1.9万元。此代价必需以顶级项方针定位方能支持,以项目中低端的天性,二者之间落差过大。

  本项目报价与定位目标所有不结婚,且改形成本重大,其余照顾定位的项目肯定不行与商品房小区毗连。项目所有不行行。

  项目为正在营经济型旅馆,8000平米,项目位于某景色胜景区内,自然前提一流。周边无地铁,不过300米内有一个大型公交站。项目独门独院,由三栋开发构成,并自带前庭后院。周边均为民宿旅馆及旅逛贸易。项目3~4公里鸿沟内有三家三甲病院。

  项目配合办法:物业转租,房钱报价3.0元/平米·天,并有肯定金额的让渡费。

  本项目产权为村全体,让渡方为旅馆策划方,项目让渡后,旅馆策划方本质为二房主。

  本质踏勘后以为现场环境较量理思,开端饱动配合洽道,不过最终未能配合。来因如下:

  ▶定位目标:本项目所正在区位为著名景区,乘客稠密。项目适合定位自理型项目中的客居摄生公寓,针对阶段性栖身的生机白叟供应供职。

  ▶层次定位:项目外立面及现有的硬件摆设,能支持中端定位,加以改制并增添景观、配套效力后,能够定位中高端。

  ▶改制量:现场查勘后,两栋旅馆房间基础不必改制,无论房间巨细仍旧过道的宽度都没有题目。其余一栋旅馆须要把一楼房间改制为配套效力,而且因为房间过小,谋划把两个房间兼并为一间。

  以上改制构想祈望进一步落实到图纸上的时期,觉察本项目楼龄达25年,原图纸早已丧失,仅有个别装修图纸,所有没有电子版的图纸,须要到修复档案馆调取图纸。让渡方体现,两边未能完毕了了的配合愿望之前,不允许具名调出图纸。这导致我方无法判别项方针布局太平性,对付这种长达25年楼龄的老开发(物业是由村里修复,根基不睬解开发质地奈何),不清爽是否须要对布局举办加固,而布局加固将会黑白常重大的一笔改制参加。

  ▶出房率:项目旅馆客房有160间,估算铺排床位270个,床均面积约29平米(含配套面积),出床率也较量理思。

  ▶竞品代价:本项目旅馆淡季代价为198元/月,长包房的代价估计能抵达6000元/月以上。

  ▶周边前提:项目依山而修,周边毗连景区,自然处境很好。3~4公里内3个三甲病院。300米内一个大型公交站。周边所有没有住民小区,十足是民宿及小贸易。归纳而言,周边前提额外理思。

  ▶商务前提:房钱哀求抵达3元/平米·天,黑白常高的房钱,但是此地寸土寸金,确实是稀缺地段,这个代价也算墟市行情。正本思量项目出床率高,装修现成,加上客居摄生公寓的收费形式,溢价才华还要高于长辈供职式公寓,若是改制参加不大的话,应当还能够算过来帐。不过因为改制投资的周围及金额受限于图纸无法获取,无法切确估算,所以项方针投资可行性无法评估。

  ▶物业合规性:本项目物业产权方为村全体,由现正在的旅馆策划方租赁村里的物业举办旅馆策划。因为史籍来因,本项目只要2000平米有产权证,其余6000平米没有产权证。现正在的策划梗直在跟业主方的租赁答应中有转租的权限。颠末向专业讼师磋议,以为此前策划方与村委会签定的租赁答应本来属于无效合同(遵照《最高邦民法院合于审理城镇衡宇租赁合同纠缠案件全部操纵司法若干题目的评释》第二条法则,“出租人就未博得修复工程筹备许可证或者未依据修复工程筹备许可证的法则修复的衡宇,与承租人订立的租赁合同无效。”),转租合同也是无效的。

  本项目固然处境资源一流,选址前提理思,不过因为物业租赁相合不对规,且改制参加本钱无法切确预估,所以项目无法不停配合。

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