• 房地产估价师《理论与方法》第八章知识点:动
  • 作者:admin 发布时间:2019-08-06 18:06

  房地产非常是大型房地产开垦项主意开垦周期通常较长,其待开垦房地产的置办价款、后续开垦的各项开销、开垦结束后的房地产贩卖回款等发作的时刻相隔较长。所以,利用假设开垦法估价该当切磋资金的时刻代价。

  切磋资金时刻代价有两种式样:折现的式样(动态剖析法);稀少估计投资息金的式样(静态剖析法)。

  (1)对后续开垦的需要开销和开垦结束后的代价的测算,正在静态剖析法中紧要是遵循代价时点(平常为现正在)的房地产市集情状作出的,即它们根基上是静止正在代价时点的金额。而正在动态剖析法中,是模仿房地产开垦筹备流程,预测它们将来发作的时刻以及正在将来发作时的金额,即要举行现金流量预测。

  现金流量是指一个项目(计划或企业)正在某一特定的岁月内收入和开销的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入,相应的数额称为现金流入量。

  (2)静态剖析法不切磋各项收入、开销发作的时刻分歧,不须要将它们折算到同暂时间上,而是直接相加减,但要估计投资息金,计息期平常到开垦结束之时,既不切磋预售,也不切磋延迟贩卖;

  动态剖析法要切磋各项收入、开销发作的时刻分歧,把它们折算到代价时点,然后再相加减。

  (3)正在静态剖析中投资息金和开垦利润都稀少闪现出来,正在动态剖析法中这两项都不闪现出来,而是隐含正在折现流程中。

  从外面上讲,动态剖析法测算出的结果较量正确,但测算流程相对较杂乱;静态剖析法测算的结果较量大意,但测算流程相对方便极少。



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